Контекст 2025 года: рост, регулирование и туризм

По оценкам крупных площадок, рынок посуточной аренды жилья в России в 2025 г. растёт двузначными темпами: аналитики «Авито Путешествий» прогнозировали рост оборота на ~22% год к году до 381 млрд руб., при увеличении среднего чека и числа забронированных ночей.

На московском рынке видно несколько ключевых трендов:

• Цены резко выросли. По данным «Циан.Аналитики», за два года средняя цена краткосрочной аренды в Москве увеличилась примерно на 37%.
  Если ориентироваться на оценки в районе 5,5 тыс. руб. за сутки в 2024 г., то в 2025 г. реальный диапазон по массе объектов — уже 6–7 тыс. руб. в спальных районах и 8–12 тыс. руб. в центре.
• Сильный туристический и деловой спрос. Внутренний туризм, деловые поездки и мероприятия подталкивают спрос на краткосрочную аренду сильнее, чем классическую долгосрочную.
• Регуляторный поворот с 1 сентября 2025 года. С этого момента агрегаторам запрещено размещать объявления о краткосрочной аренде квартир, которые не прошли регистрацию и не внесены в реестр классифицированных средств размещения. Фактически значительную часть «квартир на сутки» вынуждают становиться квазигостиницами: с требованиями к безопасности, учёту гостей и т.д.

Результат: часть мелких собственников ушла «в тень» или на долгосрок, но профессиональные игроки – апарт-отели, управляющие компании, сервисные операторы – укрепили позиции.

Структура рынка суточной аренды Москвы в 2025 году

По совокупной оценке на основе данных крупных площадок и отраслевых обзоров, структура спроса (по количеству забронированных ночей) в Москве в 2025 г. выглядит примерно так:

• Жилые квартиры (классическое жильё) – около 40–45%.
• Апартаменты и апарт-отели – 30–35%.
• Классические гостиничные номера (3–5★, мини-отели) – 20–25%.
• Альтернативные форматы (хостелы, капсулы, коливинги) – 5–7%.

Это не официальная статистика, а рыночная оценка, но в рамках порядков величин картинка довольно устойчива.

Жилые квартиры (классическое жильё)

Позиционирование.
Это «классика жанра»: однушки и двушки в спальных районах и возле метро, плюс часть центральных квартир бизнес-класса. ЦА — деловые поездки, небольшие компании туристов, россияне, приезжающие «по делам».

Ставки и динамика:

• В 2023 г. средний чек по массовому сегменту в Москве оценивался в ~5 000 руб./сутки.
• К 2025 г. за счёт роста цен и дефицита предложения средний диапазон по обычным районам ушёл к 6 000–7 000 руб./сутки, а по центральным локациям – 8 000–11 000 руб./сутки.

Заполняемость.

• Хорошо управляемые объекты с нормальным рейтингом/фотографиями показывают заполняемость 65–75% по году (с провалами в «низкий» сезон и пиками на праздники).

Доходность и риски.

• При грамотном управлении, посуточная аренда квартиры даёт на 2–4 п.п. более высокую валовую доходность, чем долгосрочная аренда аналогичного объекта.
• Основные риски — регуляторные (оформление как средства размещения), рост операционных затрат, износ квартиры.

Апартаменты и апарт-отели

Апартаменты в апарт-комплексах и сервисных резиденциях — один из главных бенефициаров регулирования 2025 года.

Почему растут:

• Статус изначально ближе к коммерческой недвижимости — проще вписаться в новые правила краткосрочной аренды.
• Управляющие компании берут на себя маркетинг, сервис, отчётность, обеспечение требований безопасности.

Ставки:

• Средний чек по качественным объектам бизнес-класса в 2025 г. в Москве:
  7 000–9 000 руб./сутки за студию / небольшую 1-комнатную, выше – за видовые и крупные апартаменты.
• Прайс в верхнем сегменте (центр, вид на набережную, премиум-сервисы) доходил до 12–15 тыс. руб./сутки в пиковые даты.

Заполняемость и доходность:

• При работе через профессионального оператора заполняемость 70–80% по году — достижимая планка на удачных локациях.
• Валовая доходность по пулу апарт-отелей часто декларируется в коридоре 10–12% годовых, но уже после вычета управляющей комиссии многие инвесторы видят 7–9%.

Плюс апартаментов – более «белая» модель работы и легче масштабировать портфель.

Гостиничные номера (3–5★, мини-отели)

Классические отели в 2025 году в Москве работают в условиях двойной конкуренции:

1. Сети и качественные независимые отели.
2. Посуточные квартиры и апартаменты, которые перехватывают часть туристического потока.

Ставки:

• Номер в диапазоне 3–4★, не в топ-локации, в 2025 г. — 6 000–8 000 руб./сутки в обычные даты.
• Центр и высокий сезон поднимают цену до 10–14 тыс. руб./сутки в отелях 4–5★.

Позиционирование:

• Плюс гостиниц — предсказуемый сервис, юридическая прозрачность и привычность для корпоративных клиентов.
• Минус — менее гибкий формат (номер всё-таки меньше квартиры) и часто более высокий чек при сравнимой локации.

По данным отраслевых обзоров, именно дефицит гостиничного фонда и рост внутритуристического спроса стал одним из драйверов бурного развития посуточной аренды в жилье и апартаментах.

Доходность для инвестора: посуточная vs долгосрочная

На фоне рекордных цен аренды в Москве осенью 2025 г. вопрос «а стоит ли играть в посуточную» становится максимально прикладным.

Типовая картина по валовой доходности (оценка для массового сегмента):

• Долгосрочная аренда квартиры: 5–7% годовых.
• Посуточная аренда квартиры: 9–11% годовых при нормальном управлении.
• Апартаменты в управляемом пуле: 7–9% годовых после комиссии УК.
• Гостиничные номера для частного инвестора – чаще формат участия в доходе проекта, чем классическая покупка «номер себе», поэтому диапазон сильно зависит от модели, но реальный коридор часто в тех же 7–9% при адекватной загрузке.

Ключевой аспект – операционные расходы и время: посуточная модель даёт выше цифру на бумаге, но «съедает» силы, либо маржу забирает управляющий.

«2025 год фактически легализует то, что на рынке суточной аренды в Москве происходило последние десять лет, — говорит Василий Кичатов, основатель K-ESTATE.EXPERT и эксперт по инвестициям в недвижимость.

Часть частников уйдёт обратно в долгосрок, а на их место придут апарт-отели, профессиональные операторы и структурированные проекты. Для инвестора это не столько конец рынка, сколько его взросление: меньше серых схем, больше требований к продукту, локации и управлению.

В цифрах тренд простой: посуточная аренда всё ещё заметно обгоняет долгосрочную по доходности, но выигрывать будут не те, кто “сдал диван на сутки”, а те, кто смотрит на объект как на полноценный малый бизнес — с маркетингом, сервисом, юристами и понятной моделью для гостя.»

Выводы по итогам 2025 года

• Рынок суточной аренды в Москве остаётся высокодоходным, но уже не хаотичным: регулирование и рост цен делают его ближе к гостиничному бизнесу.
• Жилые квартиры ещё доминируют по объёму, но доля апартаментов и апарт-отелей растёт, вытесняя стихийных игроков.
• Гостиницы сохраняют позиции за счёт корпоративного спроса и доверия, но конкурируют по цене и формату с квартирной посуточной арендой.
• Для инвестора 2025 год — точка выбора:
  либо «играть» в профессиональную посуточную модель, принимая риски и операционную нагрузку,
  либо использовать более спокойные, но менее доходные форматы.

Если нужно, могу отдельно дописать короткий инвестиционный блок: «как инвестору выбрать между квартирой, апарт-отелем и гостиничным пулом именно в Москве, под разные бюджеты и стратегии».