Аналитический обзор за первое полугодие 2025 года
Василий Кичатов, основатель k-estate.expert
Рынок торговой недвижимости Москвы демонстрирует уникальную динамику: при рекордно низкой вакантности и ограниченном предложении происходит фундаментальная перестройка форматов и арендаторского микса. Первое полугодие 2025 года стало периодом качественных изменений, а не количественного роста.
Рекордная заполняемость при минимальном предложении
Уровень вакантности в московских торговых центрах достиг исторического минимума в 5,5% — такого показателя не было за последние 10 лет. Этот результат особенно впечатляет на фоне скромных объемов нового строительства.
Основные показатели рынка торговой недвижимости Москвы
Первое полугодие 2025 года
В первом полугодии открыто 9 торговых центров с арендопригодной площадью 93,6 тыс. м²
Рекордно низкий показатель за последние 10 лет
Во втором полугодии планируется открытие 16 торговых центров
Структура по странам происхождения:
Комментарий Василия Кичатова:
"Сложилась парадоксальная ситуация: девелоперы сдерживают новое строительство, но существующие площади заполнены лучше, чем когда-либо. Это говорит о качественном изменении спроса — арендаторы готовы платить за правильные локации и форматы, но массовое расширение сетей осталось в прошлом."
Структурные изменения: от fashion к опыту
Доля российских брендов в столичных торговых центрах достигла 75%, увеличившись на 25 процентных пунктов за 10 лет. Однако ключевым трендом стало не столько изменение страновой принадлежности арендаторов, сколько трансформация их профиля.
Магазины одежды, обуви и аксессуаров по-прежнему занимают наибольший объем площадей (33%), но рост обеспечивают операторы общественного питания, досуга, спорта, медицины и красоты.
Тенденции рынка и новые бренды
Рынок торговой недвижимости Москвы, I полугодие 2025
- Рост влияния онлайн-торговли и маркетплейсов
- Дефицит новых торговых площадей и оптимизация форматов
- Прямое соперничество с городскими пространствами
- Рост спроса на ЗОЖ-активности и спортивные концепции
- Сдержанный спрос на фоне высоких ставок
На 1 п.п. больше, чем в 2024 году
Всего вышло на рынок: 8 брендов
Снижение выхода новых брендов по сравнению с 2024 годом
Наиболее устойчивый рост демонстрируют ТЦ микрорайонного и районного формата
Комментарий Василия Кичатова:
"Мы наблюдаем ренессанс локальных форматов. Покупатели голосуют ногами за удобство и доступность. Крупные окружные центры проигрывают в конкуренции за трафик, если не могут предложить уникальный опыт beyond shopping."
Новые арендаторы: качество вместо количества
Выход иностранных брендов на российский рынок в 2025 году значительно скромнее, чем годом ранее — всего 8 новых игроков против 20 в первом полугодии 2024-го. Однако это компенсируется активной экспансией российских операторов и переформатированием существующих площадей.
Среди новых иностранных арендаторов преобладают бренды среднего ценового сегмента из Италии, Турции и стран СНГ. Китайские компании, несмотря на высокий интерес к ним, занимают скромные 2% от общего числа арендаторов.
Коммерческие условия: стабильность в нестабильное время
Арендные ставки в первом полугодии 2025 года остались на уровне предыдущего периода, что свидетельствует о нахождении баланса между возможностями арендаторов и ожиданиями девелоперов.
Коммерческие условия и прогнозы
Рынок торговой недвижимости Москвы, I полугодие 2025
Торговая галерея:
Якорные арендаторы:
Операционные расходы:
Верхние границы ставок относятся к наиболее успешным ТЦ Москвы
Распределение по форматам:
Наибольшее количество объектов ожидается на западе Москвы
- Фундаментальный сдвиг в сторону многофункциональных и инфраструктурных объектов
- Ориентация на операторы, обеспечивающие возвратность клиентов: еда, спорт, образование
- Интеграция онлайн с офлайн: объединение каналов для синергии
Комментарий Василия Кичатова:
"Стабильность арендных ставок — хороший индикатор зрелости рынка. Девелоперы понимают, что дальнейший рост ставок невозможен без создания дополнительной ценности для арендаторов и посетителей."
Прогноз: фокус на инфраструктурность и многофункциональность
Во втором полугодии 2025 года планируется открытие 16 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 241,7 тыс. м². География новых объектов охватывает как центральные, так и периферийные районы Москвы, с особым фокусом на западном направлении.
Ключевым трендом становится развитие многофункциональных и инфраструктурных объектов, ориентированных на операторов, обеспечивающих возвратность клиентов: общественное питание, спорт, образование и развлечения.
Комментарий Василия Кичатова:
"Успешные торговые центры будущего — это не просто места для шопинга, а многофункциональные общественные пространства, которые конкурируют за время и внимание посетителей с городскими парками, коворкингами и другими точками притяжения. Синергия офлайн и онлайн-форматов станет ключевым конкурентным преимуществом."
Рынок торговой недвижимости Москвы вступает в эру качественной трансформации, где ценность создается не квадратными метрами, а уникальным опытом и удобством для конечного потребителя.