Аналитический обзор за первое полугодие 2025 года

Василий Кичатов, основатель k-estate.expert

Рынок торговой недвижимости Москвы демонстрирует уникальную динамику: при рекордно низкой вакантности и ограниченном предложении происходит фундаментальная перестройка форматов и арендаторского микса. Первое полугодие 2025 года стало периодом качественных изменений, а не количественного роста.

Рекордная заполняемость при минимальном предложении

Уровень вакантности в московских торговых центрах достиг исторического минимума в 5,5% — такого показателя не было за последние 10 лет. Этот результат особенно впечатляет на фоне скромных объемов нового строительства.

Комментарий Василия Кичатова:
"Сложилась парадоксальная ситуация: девелоперы сдерживают новое строительство, но существующие площади заполнены лучше, чем когда-либо. Это говорит о качественном изменении спроса — арендаторы готовы платить за правильные локации и форматы, но массовое расширение сетей осталось в прошлом."

Структурные изменения: от fashion к опыту

Доля российских брендов в столичных торговых центрах достигла 75%, увеличившись на 25 процентных пунктов за 10 лет. Однако ключевым трендом стало не столько изменение страновой принадлежности арендаторов, сколько трансформация их профиля.

Магазины одежды, обуви и аксессуаров по-прежнему занимают наибольший объем площадей (33%), но рост обеспечивают операторы общественного питания, досуга, спорта, медицины и красоты.

Комментарий Василия Кичатова:
"Мы наблюдаем ренессанс локальных форматов. Покупатели голосуют ногами за удобство и доступность. Крупные окружные центры проигрывают в конкуренции за трафик, если не могут предложить уникальный опыт beyond shopping."

Новые арендаторы: качество вместо количества

Выход иностранных брендов на российский рынок в 2025 году значительно скромнее, чем годом ранее — всего 8 новых игроков против 20 в первом полугодии 2024-го. Однако это компенсируется активной экспансией российских операторов и переформатированием существующих площадей.

Среди новых иностранных арендаторов преобладают бренды среднего ценового сегмента из Италии, Турции и стран СНГ. Китайские компании, несмотря на высокий интерес к ним, занимают скромные 2% от общего числа арендаторов.

Коммерческие условия: стабильность в нестабильное время

Арендные ставки в первом полугодии 2025 года остались на уровне предыдущего периода, что свидетельствует о нахождении баланса между возможностями арендаторов и ожиданиями девелоперов.

Комментарий Василия Кичатова:
"Стабильность арендных ставок — хороший индикатор зрелости рынка. Девелоперы понимают, что дальнейший рост ставок невозможен без создания дополнительной ценности для арендаторов и посетителей."

Прогноз: фокус на инфраструктурность и многофункциональность

Во втором полугодии 2025 года планируется открытие 16 торговых центров суммарной арендопригодной площадью 241,7 тыс. м². География новых объектов охватывает как центральные, так и периферийные районы Москвы, с особым фокусом на западном направлении.

Ключевым трендом становится развитие многофункциональных и инфраструктурных объектов, ориентированных на операторов, обеспечивающих возвратность клиентов: общественное питание, спорт, образование и развлечения.

Комментарий Василия Кичатова:
"Успешные торговые центры будущего — это не просто места для шопинга, а многофункциональные общественные пространства, которые конкурируют за время и внимание посетителей с городскими парками, коворкингами и другими точками притяжения. Синергия офлайн и онлайн-форматов станет ключевым конкурентным преимуществом."

Рынок торговой недвижимости Москвы вступает в эру качественной трансформации, где ценность создается не квадратными метрами, а уникальным опытом и удобством для конечного потребителя.