Московский рынок офисной недвижимости в 2024 году демонстрирует признаки устойчивого восстановления после периода экономической нестабильности. Рост спроса на качественные офисные площади, снижение уровня вакантности и увеличение объемов нового строительства указывают на позитивные изменения в отрасли. В этой статье мы подробно рассмотрим ключевые показатели рынка за 2024 год и представим прогнозы на 2025 год, которые помогут понять, какие тенденции будут определять развитие рынка в ближайшем будущем.
Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы в 2024 году
В 2024 году общий объем предложения офисных площадей в Москве достиг 18,8 млн м², что на 3% больше, чем в 2023 году. Из них 6,1 млн м² относятся к классу А, а 12,7 млн м² — к классу В. Рост предложения обусловлен активным вводом новых объектов, особенно в сегменте премиальных офисов.
Таблица 1: Основные показатели рынка офисной недвижимости Москвы в 2024 году
| Показатель | 2023 год | 2024 год | Изменение |
|---|---|---|---|
| Общий объем предложения, тыс. м² | 18 206 | 18 765 | +3% |
| Класс А, тыс. м² | 5 550 | 6 052 | +9% |
| Класс В, тыс. м² | 12 655 | 12 713 | +0,5% |
| Введено в эксплуатацию, тыс. м² | 279,8 | 569,3 | +103% |
| Доля свободных площадей, % | |||
| — Класс А | 12,4% | 7,8% | -4,6 п.п. |
| — Класс В | 6,9% | 5,1% | -1,8 п.п. |
| Средневзвешенные ставки аренды, руб./м²/год | |||
| — Класс А | 26 303 | 27 400 | +4,2% |
| — Класс В | 18 276 | 21 095 | +15,4% |
Динамика ввода новых объектов
2024 год стал рекордным по объему ввода новых офисных площадей. Всего было введено 569,3 тыс. м², что более чем в два раза превышает показатель 2023 года. Основной объем нового строительства пришелся на объекты класса А (511,3 тыс. м²), что подтверждает растущий спрос на высококачественные офисные помещения. Крупнейшими новыми проектами стали:
- Moscow Towers (263 тыс. м²)
- «Парк Легенд» (45,2 тыс. м²)
- iCiTY, башня Time (44,6 тыс. м²)
График 1: Динамика объема предложения и ввода новых площадей (тыс. м²)
Уровень вакантности и спрос на офисные площади
Уровень вакантности на рынке офисной недвижимости Москвы продолжает снижаться. В 2024 году доля свободных площадей в классе А сократилась на 4,6 процентных пункта (п.п.) до 7,8%, а в классе В — на 1,8 п.п. до 5,1%. Это самый низкий уровень вакантности с 2007 года, что свидетельствует о высоком спросе на офисные помещения.
График 2: Динамика вакантности офисных площадей по классам (%)
Средневзвешенные ставки аренды
Средневзвешенные ставки аренды в 2024 году продолжили рост. В классе А ставки увеличились на 6,8% до 27 400 руб./м²/год, а в классе В — на 15,4% до 21 095 руб./м²/год. Рост ставок объясняется как увеличением спроса, так и снижением доступности бюджетных офисных площадей.
Таблица 2: Средневзвешенные ставки аренды по классам (руб./м²/год)
| Класс | 2023 год | 2024 год | Изменение |
|---|---|---|---|
| А | 26 303 | 27 400 | +6,8% |
| В | 18 276 | 21 095 | +15,4% |
Рынок продаж офисных площадей
В 2024 году рынок продаж офисных площадей также показал значительный рост. Общий объем офисов на продажу составил 447 тыс. м², а средневзвешенная цена продажи достигла 434 тыс. руб./м², что на 16,2% выше, чем в 2023 году. Основной спрос пришелся на небольшие сделки размером до 100 м² (49,7%) и от 100 до 300 м² (39%).
Таблица 3: Объем продаж офисных площадей по типу (тыс. м²)
| Тип продаж | 2021 год | 2022 год | 2023 год | 2024 год |
|---|---|---|---|---|
| Строящиеся здания, целиком | 176 703 | 164 479 | 179 703 | 416 762 |
| Строящиеся здания, блоками | 38 979 | 67 405 | 124 646 | 381 103 |
| Построенные здания | 53 936 | 14 298 | 294 740 | 306 871 |
Прогнозы на 2025 год
2025 год обещает стать важным этапом в развитии рынка офисной недвижимости Москвы. На фоне снижения уровня вакантности и роста спроса на качественные офисные площади, эксперты прогнозируют дальнейшее увеличение ставок аренды и ввода новых объектов. Рассмотрим ключевые прогнозы на 2025 год.
1. Ввод новых объектов
В 2025 году ожидается ввод более 1,2 млн м² новых офисных площадей, из которых 90% будут относиться к классу А. Основной объем нового строительства будет сосредоточен в зоне ТТК–МКАД (68%). Значительная часть новых объектов будет представлена проектами built-to-suit (29%), такими как здание «Роскосмоса» и штаб-квартира «Яндекса».
Таблица 4: Прогноз ввода новых офисных площадей в 2025 году
| Показатель | 2024 год | 2025 год (прогноз) | Изменение |
|---|---|---|---|
| Общий объем ввода, тыс. м² | 569,3 | 1 200 | +111% |
| Класс А, тыс. м² | 511,3 | 1 080 | +111% |
| Класс В, тыс. м² | 57,9 | 120 | +107% |
| Доля built-to-suit проектов, % | 29% | 29% | 0% |
2. Уровень вакантности
Прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантности. В классе А показатель может снизиться до 7%, а в классе В — до 4,5%. Это связано с ограниченным объемом нового строительства и высоким спросом на офисные площади.
График 3: Прогноз уровня вакантности по классам (%)
3. Средневзвешенные ставки аренды
Средневзвешенные ставки аренды в 2025 году продолжат расти. В классе А внутри ТТК ставки могут достичь 37 тыс. руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС), а в классе В — 24,1 тыс. руб./м²/год. Рост ставок будет обусловлен исторически низкой вакантностью в ключевых деловых районах.
Таблица 5: Прогноз средневзвешенных ставок аренды в 2025 году (руб./м²/год)
| Класс | 2024 год | 2025 год (прогноз) | Изменение |
|---|---|---|---|
| А | 27 400 | 37 000 | +35% |
| В | 21 095 | 24 100 | +14% |
4. Рынок продаж офисных площадей
В 2025 году ожидается продолжение активного развития рынка продаж офисных площадей. Средневзвешенная цена продажи офисов может вырасти до 450 тыс. руб./м² (с учетом НДС), что на 3,7% выше, чем в 2024 году. Основной спрос будет приходиться на небольшие сделки размером до 100 м² и от 100 до 300 м².
Таблица 6: Прогноз объема продаж офисных площадей в 2025 году (тыс. м²)
| Тип продаж | 2024 год | 2025 год (прогноз) | Изменение |
|---|---|---|---|
| Строящиеся здания, целиком | 416 762 | 450 000 | +8% |
| Строящиеся здания, блоками | 381 103 | 400 000 | +5% |
| Построенные здания | 306 871 | 320 000 | +4% |
5. Гибкие офисы
Сектор гибких офисов продолжит расти в 2025 году. Ожидается, что площадь открытых гибких офисов увеличится до 400 тыс. м², а количество рабочих мест достигнет 60 тыс. Средняя ставка аренды рабочего места может вырасти до 50 тыс. руб./мес. (включая НДС).
График 4: Прогноз роста площади гибких офисов (тыс. м²)
Заключение
2025 год станет важным этапом для рынка офисной недвижимости Москвы. Ожидается значительный ввод новых объектов, снижение уровня вакантности и рост ставок аренды. Основной акцент будет сделан на премиальные офисы класса А, особенно в зоне ТТК–МКАД. Рынок продаж офисных площадей также продолжит развиваться, привлекая как крупных корпораций, так и частных инвесторов.
