В деловом центре «Москва-Сити» рынок офисов и жилья вошёл в фазу зрелости — где спрос устойчив, но выбор всё меньше. По итогам первого полугодия 2025 года вакансия в офисных башнях класса А составила около одного процента — это исторический минимум за всю историю кластера. При этом средняя ставка аренды выросла до 70 тысяч рублей за квадратный метр в год, что почти вдвое выше средних значений по городу. Компании ищут готовые к въезду блоки, но таких предложений единицы. «Сити» окончательно превратился в закрытую экосистему, где любая освободившаяся площадь моментально находит нового арендатора. По словам Василия Кичатова, руководителя K-Estate Expert, «в «Сити» сегодня побеждает скорость. Если блок готов, он не успевает попасть в открытые базы — всё решается кулуарно, в течение недели».

Рынок реагирует предсказуемо: собственники повышают ставки, особенно за видовые этажи и помещения с отделкой, а арендаторы готовы платить премию за готовое пространство, чтобы не тратить месяцы на fit-out. Новых площадей не вводили с конца прошлого года, а проекты в стадии подготовки — One, Sezar Tower, «Империя II» и башня у моста «Багратион» — уже частично законтрактованы крупными компаниями. Даже с их вводом общий объём предложения вырастет незначительно, и дефицит сохранится как минимум до 2027 года.

Жилая недвижимость в «Сити» демонстрирует похожую динамику. В экспозиции около 690 лотов общей площадью порядка 90 тысяч квадратных метров: первичный рынок формирует 45 % предложения, вторичный — 55 %. Средняя цена квадратного метра на первичке держится в районе 894 тысяч рублей, на вторичке — около 853 тысяч. Сделок стало меньше — за полугодие на первичном рынке зарегистрировано всего 36, что на 56 % меньше, чем годом ранее. При этом средний чек вырос до 92 миллионов рублей, а средняя площадь покупки — до 98 квадратных метров. Кичатов отмечает, что покупатели стали осторожнее и действуют рационально: «В «Сити» перестали покупать просто ради статуса. Сейчас клиент выбирает понятную локацию, инфраструктуру и возможность быстро выйти из объекта без потери в цене». Девелоперы, видя тенденцию, дозированно выводят новые корпуса и предлагают рассрочки, стараясь удержать уровень цен и сохранить ощущение дефицита.

Инфраструктурный ритейл кластера постепенно перестраивается под изменившийся трафик. Совокупный объём площадей оценивается примерно в 52 тысячи квадратных метров, уровень вакантности — около 6,8 %. Но эти цифры скрывают сильный разброс по объектам: если в «Федерации» и Neva Towers заполняемость близка к 100 %, то «Башня 2000» теряет арендаторов из-за закрытия моста «Багратион» и падения потоков. Наиболее востребованы помещения с видовой зоной и устойчивым пешеходным трафиком. Ставки колеблются от 28 до 207 тысяч рублей за квадратный метр в год. Основной спрос формируют операторы F&B и фитнес-бренды, ориентированные на вечерний формат и сервис для офисных работников. По словам Кичатова, «ритейл в “Сити” перестал быть просто обслуживающим: сегодня это важная часть экосистемы, формирующая настроение района».

Транспортная связность остаётся сильным конкурентным преимуществом кластера. Здесь работают две станции метро, линии МЦК и МЦД-1 и 4, Аэроэкспресс до Шереметьево, а к 2028 году планируется завершение Рублёво-Архангельской линии. Параллельно развивается благоустройство — реконструируется мост «Багратион», модернизируются набережные, появляются новые общественные зоны. Всё это напрямую влияет на стоимость аренды и продаж: чем ближе объект к точкам притяжения пешеходов, тем выше премия к ставке.

По оценкам аналитиков и экспертов рынка, ближайшие двенадцать месяцев для «Сити» пройдут под знаком высокой стоимости и низкой доступности. В офисном сегменте ставки продолжат умеренно расти, особенно по готовым помещениям. В жилом секторе баланс смещён в пользу вторичного рынка, а новые проекты будут выходить ограниченными партиями. Ритейл продолжит искать баланс между премиум-форматом и устойчивым потоком клиентов, а качество городской среды останется главным драйвером стоимости. «Москва-Сити вступил в фазу зрелости, — подытоживает Василий Кичатов. — Здесь уже не вопрос, сколько строят, а как живут. И выигрывает тот, кто создаёт среду, а не просто метры».