Анализ рынка коммерческой недвижимости за 2020–2025 годы показывает стремительное перераспределение сил
За последние пять лет российский рынок торговой недвижимости пережил кардинальную трансформацию. Если в 2020 году каждый четвертый магазин в крупных ТЦ принадлежал международной сети, то к 2025-му их доля сократилась вдвое — до 12%.
Этот тренд особенно заметен в Санкт-Петербурге, где раньше располагались флагманские магазины многих западных брендов. Однако на смену ушедшим игрокам пришли турецкие, китайские, российские и ближневосточные сети, изменившие расстановку сил в ритейле.
Кто вышел, а кто пришел? Динамика рынка за 5 лет
▼ Основные изменения в структуре арендаторов ТЦ
| Параметр | 2020 | 2025 |
|---|---|---|
| Доля иностранных брендов | 26% | 12% |
| Доля российских операторов | 58% | 78% |
| Новые игроки (с 2023 г.) | – | +15% |
Кто ушел?
- Масс-маркет: H&M, Zara, Uniqlo
- Люкс: Chanel, Louis Vuitton (временно)
- Техника: Apple (официальные магазины), Sony
- Обувь и аксессуары: UGG, Geox
Кто пришел?
- Турецкие бренды (LC Waikiki, Koton)
- Китайские сети (Midea, Shein через реселлеров)
- Российские аналоги (Sela, Zarina, «Снежная Королева»)
- Новые имена (Beau Today, Baasploa, Vilet)
▸ Почему новые бренды не всегда выживают?
Несмотря на заполнение площадей, каждый третий новый бренд закрывается в течение года. Основные причины:
Слабый маркетинг – низкая узнаваемость среди россиян.
Ошибки локализации – неадаптированный ассортимент.
Жесткая конкуренция с российскими сетями, которые активно расширяются.
Рынок проходит фазу естественного отбора. В первые годы после ухода западных брендов освободившиеся площади заполнялись хаотично, но сегодня управляющие ТЦ стали более избирательными. Компании без продуманной бизнес-модели и маркетинговой стратегии не выдерживают конкуренции и покидают торговые центры в течение первого года работы.
▸ Где остались иностранные бренды?
Где представлены иностранные бренды?
Суперрегиональные ТЦ
«Галерея», «Питерлэнд»
Аутлеты
«Fashion House», «Русская деревня»
Районные ТЦ
«Континент», «Невский центр»
Вывод:
- Премиум-сегмент сохранился в аутлетах (Max Mara, Boss).
- Масс-маркет сместился в крупные ТЦ (LC Waikiki, Koton).
- Районные центры почти полностью перешли к российским арендаторам.
▸ Что ждет рынок в 2026–2027 годах?
Сценарии развития российского ретейла
Доля иностранных брендов стабилизируется на уровне 8–10%. Турецкие и китайские сети укрепят позиции.
Возвращение части западных брендов через партнерские схемы. Рост доли до 12–15%.
Доля упадет до 5–7%. Российские операторы займут 85% площадей.
▸ Итоги: российский ретейл становится самодостаточным
Доля локальных брендов выросла с 58% до 78% за пять лет.
Турецкие и китайские сети стали главными «заместителями» западных игроков.
К 2027 году рынок может окончательно перестроиться под новые реалии.
«Санкт-Петербург — индикатор общероссийского тренда. Если здесь доля иностранных брендов упала до 12%, то в регионах она еще ниже. Это значит, что российский ритейл учится жить без глобальных сетей»
— Мария Козлова, CBRE
Вывод: Торговые центры уже адаптировались к новым условиям. Теперь главный вопрос — смогут ли российские бренды удержать покупателей в долгосрочной перспективе.
