- Распределение инвестиций в альтернативные форматы (I полугодие 2025)
- Сдвиг инвестиционных приоритетов: от жилья к складам и отелям
- Глэмпинги: государственная поддержка и высокая доходность
- Альтернативные форматы: загородные отели и «логхаттинги»
- Почему это интересно?
- Риски
- Как снизить риски? Коллективные инвестиции и ЗПИФы
- Основные риски альтернативных форматов размещения
- Аналитика рынка
- Как снизить риски?
- Вывод
Российский рынок туристической недвижимости демонстрирует растущий интерес к нишевым форматам — от аутентичных «логхаттингов» до эко-отелей. Однако каждый из этих сегментов имеет свою специфику доходности и рисков.
«Логхаттинг» (от англ. log hut — бревенчатая изба) — формат размещения в стилизованных под старину деревянных домах с современным комфортом. Это ответвление глэмпинга, но с упором на культурный туризм и историческую аутентичность.
Рынок туристической недвижимости демонстрирует разнонаправленную динамику: инвестиции в гостиницы растут, но их доля в общем объёме вложений в коммерческую недвижимость остаётся скромной — около 5% в первой половине 2025 года. При этом сегмент апартаментов в гостиничных комплексах постепенно теряет прежние темпы роста, а инвесторы всё чаще обращаются к коллективным инструментам. На этом фоне особый интерес вызывает рынок глэмпингов, получивший значительную господдержку.
Сдвиг инвестиционных приоритетов: от жилья к складам и отелям
По данным RP Realty Plus, медианное финансирование в недвижимости смещается от жилых проектов к офисам и логистическим объектам, что отражает текущие экономические тренды. Однако туристический сектор, несмотря на скромную долю, привлекает внимание нишевых инвесторов.
Апартаменты, ещё недавно бывшие одним из самых популярных форматов, теперь развиваются медленнее. Инвесторы предпочитают диверсифицировать риски через ЗПИФы и агентства коллективного инвестирования. Растёт спрос на долевое участие в проектах: платформы, предлагающие вход с десятков тысяч рублей, становятся альтернативой для частных лиц, не готовых к крупным вложениям.
Глэмпинги: государственная поддержка и высокая доходность
Одним из самых динамичных сегментов остаются глэмпинги — комфортные кемпинги, сочетающие близость к природе с инфраструктурой отелей. В 2025 году на их развитие выделено 15 млрд рублей из федерального бюджета. Регионы активно подключаются: например, в Татарстане 29 проектов получили 500 млн рублей при условии 50% софинансирования.
Глобальный рынок глэмпингов оценивался в $2,3 млрд в 2024 году, а к 2034 году может вырасти до $5,2 млрд (среднегодовой рост ~8,2%). Некоторые аналитики дают ещё более оптимистичные прогнозы — до $9,3 млрд к 2033 году (CAGR 11%).
В Ленинградской области количество глэмпингов за пять лет выросло на 30%, достигнув 50 проектов. Цены варьируются от 2 000 до 40 000 ₽ за ночь, а заполняемость в сезон достигает 80–90%. Малые проекты окупаются за 2–4 года, крупные — за 5–7 лет из-за сезонности.
Альтернативные форматы: загородные отели и «логхаттинги»
Параллельно развиваются мини-отели и коттеджные посёлки вблизи Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара. Особый интерес вызывает «логхаттинг» — формат аутентичных русских изб, который позиционируется как альтернатива глэмпингам.
Почему это интересно?
- Уникальность предложения: формат привлекает как иностранцев, так и россиян, ищущих «аутентичную Россию».
- Господдержка: проекты в сфере этнотуризма могут претендовать на субсидии, как и глэмпинги.
- Средний чек: от 5 000 до 25 000 ₽/ночь (зависит от локации и уровня сервиса).
Риски
- Сезонность: как и у глэмпингов, заполняемость падает в межсезонье.
- Высокие затраты на атмосферу: аутентичность требует либо дорогих реставраций, либо качественного новодела.
- Конкуренция с глэмпингами: клиенты часто выбирают между «избой» и палаточным лагерем с аналогичным антуражем.
Как снизить риски? Коллективные инвестиции и ЗПИФы
Из-за высокой волатильности рынка инвесторы всё чаще выбирают фонды коллективных инвестиций (ЗПИФы) и акции гостиничных операторов. Эти инструменты позволяют диверсифицировать риски и минимизировать зависимость от сезонности.
Аналитика рынка
Эксперты выделяют несколько стратегий снижения рисков:
- Диверсификация форматов — совмещение глэмпинга с логхаттингом или гастрономическим туризмом
- Коллективные инвестиции — участие в ЗПИФах снижает порог входа
- Сезонное позиционирование — разработка специальных предложений для межсезонья
Как снизить риски?
| Формат | Оптимальная стратегия |
|---|---|
| Логхаттинг | Комбинировать с event-туризмом (фестивали, мастер-классы). |
| Мини-отели | Делать ставку на длительные аренды (месяц+). |
| Коттеджные посёлки | Нанимать профессионального оператора. |
| Эко-отели | Акцент на B2B-партнёрства (корпоративы, ретриты). |
Рынок альтернативной туристической недвижимости переживает этап структуризации. Наиболее устойчивы комплексные проекты, сочетающие несколько функций размещения и развлечений.
По прогнозам, к 2026 году доля нишевых форматов может достичь 35% в общем объёме инвестиций в туристическую недвижимость.
Вывод
- Глэмпинги остаются самым перспективным сегментом благодаря господдержке и быстрой окупаемости.
- Апартаменты теряют динамику, но остаются востребованными через коллективные схемы.
- Коллективные инвестиции (ЗПИФы, краудфандинг) — оптимальный вариант для частных инвесторов.
- Нишевые форматы (логхаттинг, загородные отели) привлекают туристов, но требуют грамотного управления.
Рынок туристической недвижимости в России продолжает трансформироваться, предлагая инвесторам как высокодоходные, так и более консервативные варианты вложений.
