Рынок жилой недвижимости Москвы в феврале 2026 года продолжил демонстрировать осторожный рост цен, но за внешне позитивной динамикой скрывается довольно сложная структура спроса и предложения. Формально квадратный метр дорожает, однако рынок движется не за счёт активного спроса, а скорее из-за сокращения предложения наиболее доступных квартир.

Рост цен без настоящего спроса

Средняя стоимость готового жилья в Москве (без учёта элитного сегмента) в феврале увеличилась примерно на 0,5%, достигнув 289,4 тыс. рублей за квадратный метр. В валютном выражении динамика выглядела немного сильнее — в первую очередь из-за колебаний курса.

Однако важно другое: темпы роста постепенно замедляются. Рынок больше не демонстрирует инерционного подорожания, характерного для предыдущих периодов. Средние цены поддерживаются в основном за счёт изменения структуры предложения, а не из-за усиления покупательской активности.

Проще говоря, рынок растёт потому, что дешёвые квартиры постепенно исчезают из экспозиции.

Дешёвый сегмент становится главным драйвером

Наиболее заметно подорожали квартиры в старом жилом фонде и панельных домах — традиционно самом доступном сегменте вторичного рынка. Цены на такие объекты выросли примерно на 0,7–1,1% за месяц.

Более дорогие категории недвижимости — современные монолитные и кирпичные дома — прибавили символические 0,2–0,3%, что фактически можно считать стагнацией.

Это отражает текущую структуру спроса. Покупатели, столкнувшиеся с дорогой ипотекой и высокой стоимостью кредитов, стремятся сократить бюджет сделки. Поэтому спрос концентрируется на максимально доступных вариантах.

Тот же тренд заметен и по структуре квартир.
Самую сильную динамику показали:

• однокомнатные квартиры — +1,1%
• двухкомнатные — +0,7%

Трёхкомнатные квартиры прибавили лишь 0,3%, а многокомнатные фактически остановились в цене.

Это довольно типичная картина для периода высокой стоимости денег: покупатели уменьшают площадь и бюджет сделки.

География рынка подтверждает тренд

Аналогичная логика проявляется и на карте Москвы. Дорогие округа — центр, запад и юго-запад — показали небольшое снижение цен. В этих районах стоимость квадратного метра уже находится на высоких уровнях, а спрос на дорогие квартиры в условиях дорогой ипотеки заметно ограничен.

При этом более доступные районы продолжили расти. Лидером месяца стал Юго-Восточный округ, где цены прибавили более 1%.

Фактически рынок демонстрирует довольно простую закономерность: чем дешевле район, тем быстрее там растут цены. Это происходит не из-за бурного спроса, а из-за того, что доступные квартиры быстрее всего уходят с рынка.

Сделки резко сократились

На фоне умеренного роста цен статистика сделок показывает противоположную картину — активность покупателей резко снизилась.

Январь 2026 года оказался слабым по количеству сделок. Несмотря на ожидания повышенного спроса перед ужесточением условий семейной ипотеки, заметного всплеска активности не произошло.

Причина в том, что основная волна покупателей пришлась ещё на ноябрь и декабрь 2025 года. Многие стремились оформить ипотеку до изменения условий, поэтому январь оказался периодом естественного охлаждения рынка.

Это важный сигнал: рынок сейчас живёт за счёт инерции, а не за счёт нового спроса.

Дорогие деньги остаются главным фактором

Ключевая ставка в феврале была снижена, но лишь на 0,5 процентного пункта, и это почти не изменило настроение рынка.

Участники рынка постепенно приходят к реалистичной оценке ситуации: важен не сам факт снижения ставки, а темп её снижения.

Даже если к концу 2026 года ключевая ставка опустится примерно до 13%, ипотечные кредиты останутся на уровне 15–16%.

При таких ставках ипотека остаётся дорогой, а значит массового возвращения покупателей на рынок ожидать не приходится.

Исторически устойчивый рост ипотечного рынка начинается при ставках 10–12%, что возможно только при ключевой ставке ниже 8–9%. В текущих макроэкономических условиях такой сценарий в ближайший год выглядит маловероятным.

Что происходит с рынком на самом деле

Если убрать формальные цифры роста, картина становится более понятной.

Сейчас на рынке действуют три ключевых процесса:

1. Снижение количества сделок
2. Смещение спроса в самый дешёвый сегмент
3. Постепенное сокращение предложения доступных квартир

Именно третий фактор и создаёт иллюзию роста рынка.

По сути, это не рост спроса, а структурное сжатие предложения.

Прогноз на ближайший квартал

Во втором квартале 2026 года наиболее вероятен сценарий ценовой стабилизации с небольшим ростом.

Ожидаемые параметры рынка:

• рост цен в пределах 0–2% за квартал
• минимальная динамика в дорогих сегментах
• более заметный рост в доступных районах и в компактных квартирах

Количество сделок, скорее всего, останется ниже уровней прошлого года. Рынок будет постепенно адаптироваться к новой реальности дорогих кредитов.

Прогноз на полугодие

На горизонте шести месяцев наиболее вероятен сценарий бокового движения рынка.

Цены могут прибавить 3–5% к текущему уровню, но это будет происходить медленно и неравномерно.

Основные тренды первого полугодия:

— дальнейший рост цен на самые дешёвые квартиры
— стагнация или слабая динамика дорогих сегментов
— ограниченное количество сделок
— увеличение доли альтернативных сделок и покупателей с собственными средствами

Главный вывод

Рынок московской недвижимости сейчас находится в фазе переходного равновесия.

Цены уже не падают, но и полноценного роста пока нет. Вместо этого происходит медленная перестройка структуры рынка: спрос концентрируется в доступном сегменте, а дорогие объекты теряют динамику.

И пока ипотека остаётся дорогой, именно эта модель — умеренный рост цен при слабом спросе — будет определять рынок в ближайшие месяцы.